La 600 de euro pe lună, o chirie înseamnă 7.200 de euro pe an. În cinci ani, suma ajunge la 36.000 de euro, fără să luăm în calcul eventualele majorări. O rată poate ajunge la o valoare apropiată, dar comparația nu se oprește aici. Pentru cumpărare ai nevoie de avans, apar costuri bancare, taxe, asigurări și cheltuieli cu locuința.
De aceea, întrebarea „chirie sau rată?” trebuie redusă la cifre. Contează cât plătești lunar, cât timp vrei să rămâi în aceeași locuință și ce sumă trebuie să blochezi la început.
Dacă urmărești piața de imobiliare București, compară chiria și rata pentru apartamente cât mai apropiate ca zonă, suprafață și stare. Altfel, calculele nu spun mare lucru.
Începe cu costul lunar real
Prima comparație pare simplă. Ai o chirie lunară și o rată lunară. Dacă ambele sunt de 600 de euro, cumpărarea poate părea mai avantajoasă pentru că la final rămâi proprietar.
Problema este că rata nu reprezintă singura cheltuială.
Ce intră în costul unei locuințe cumpărate?
Pe lângă rata bancară, trebuie să adaugi cheltuielile pe care chiriașul nu le suportă întotdeauna direct.
Calculează separat:
- asigurarea locuinței și costurile legate de credit;
- reparațiile și înlocuirea electrocasnicelor;
- eventualele taxe de administrare sau costuri pentru spații comune;
- banii necesari pentru mobilare și amenajare.
După ce aduni aceste sume, comparația cu chiria devine mai corectă.
Avansul schimbă complet rezultatul
Să presupunem că apartamentul costă 120.000 de euro și ai nevoie de un avans de 20%. Asta înseamnă 24.000 de euro plătiți înainte să înceapă creditul.
Dacă stai în chirie, suma rămâne disponibilă. Poate fi păstrată într-un cont de economii, investită sau folosită pentru alte obiective.
Dacă alegi cumpărarea, banii intră în proprietate. Nu dispar, dar nici nu mai sunt lichizi.
Pune avansul în calculul economiei
Mulți compară doar 600 de euro chirie cu 600 de euro rată. Diferența de 24.000 de euro plătită la început este ignorată.
Dacă vrei să afli ce variantă te ajută să economisești mai mult, trebuie să calculezi și ce s-ar întâmpla cu avansul dacă ai continua să stai în chirie.
Uită-te la perioada în care vei locui acolo
Cumpărarea devine mai ușor de justificat atunci când rămâi mult timp în aceeași proprietate.
Dacă intenționezi să pleci din București în doi ani sau te aștepți să schimbi zona după o perioadă scurtă, chiria îți lasă mai multă libertate.
La cumpărare apar costuri de tranzacție și cheltuieli de amenajare care trebuie recuperate în timp.
Cinci ani și cincisprezece ani arată diferit
Pe termen scurt, flexibilitatea chiriei poate conta mai mult. Pe termen lung, cumpărarea începe să aibă altă logică deoarece o parte din rate reduce soldul creditului.
De aceea, fă cel puțin două calcule: unul pentru următorii cinci ani și unul pentru zece sau cincisprezece ani.
Separă dobânda de principal
Rata bancară conține două componente importante. O parte reprezintă dobânda plătită băncii, iar cealaltă reduce suma împrumutată.
Dacă rata este de 600 de euro, nu înseamnă că toți cei 600 de euro se transformă în valoarea proprietății.
În primii ani ai unui credit, dobânda poate reprezenta o parte importantă din rata lunară.
Acest detaliu contează când compari cumpărarea cu chiria. Chiria este o cheltuială integrală. Rata este formată dintr-o cheltuială și o parte care reduce datoria.
Calculează și costul întreținerii proprietății
Proprietarul trebuie să plătească reparațiile. După câțiva ani pot apărea cheltuieli cu centrala, aerul condiționat, instalațiile, mobilierul sau electrocasnicele.
În cazul unei locuințe vechi, costurile pot fi mai mari dacă apar lucrări comune în bloc sau dacă apartamentul are instalații vechi.
Creează o rezervă anuală
În loc să presupui că nu va apărea nicio reparație, poți introduce o sumă anuală în calcul.
De exemplu, poți estima:
- câteva sute de euro pe an pentru reparații și înlocuiri mici;
- o rezervă suplimentară pentru lucrări mai mari;
- costul eventualelor renovări după mai mulți ani.
Astfel nu vei compara o chirie realistă cu o rată calculată prea optimist.
Chiria poate crește
Chiria de astăzi nu este garantată pentru următorii zece ani. Proprietarul poate majora suma, iar la schimbarea locuinței poți găsi prețuri mai mari în aceeași zonă.
Acest risc trebuie introdus în calcul.
Poți face o simulare simplă cu o creștere moderată a chiriei la câțiva ani. Nu trebuie să ghicești exact piața viitoare. Este suficient să vezi cum se modifică totalul dacă suma lunară nu rămâne fixă.
În cazul creditului, situația depinde de tipul dobânzii. O perioadă cu dobândă fixă oferă mai multă predictibilitate, iar ulterior rata se poate modifica.
Prețul apartamentului poate crește sau scădea
Cumpărarea implică și valoarea viitoare a proprietății.
Dacă apartamentul se apreciază, proprietarul câștigă prin creșterea valorii activului. Dacă piața scade, suma recuperată la vânzare poate fi mai mică decât cea estimată.
Nu construi însă calculul pe presupunerea că prețurile vor crește sigur într-un anumit ritm.
O variantă mai prudentă este să vezi dacă achiziția rămâne suportabilă chiar și fără o creștere spectaculoasă a valorii apartamentului.
Zona influențează atât chiria, cât și rata
Comparația trebuie făcută în același cartier.
Un apartament cu chirie de 550 de euro în Berceni nu trebuie comparat cu prețul unui apartament similar dintr-o zonă mult mai scumpă.
La fel, dacă vrei să cumperi aproape de metrou, compară cu chiria unei proprietăți aflate la o distanță apropiată de stație.
Poziția influențează ambele valori. O zonă bună poate avea un preț de cumpărare mai mare, dar și chirii mai ridicate.
Nu uita costul mobilării
La chirie, locuința poate fi deja mobilată. La cumpărare, mai ales într-un bloc nou, apartamentul poate necesita mobilier complet.
Un dormitor, un living, o bucătărie și electrocasnicele pot adăuga o sumă importantă.
Dacă plătești 15.000 de euro pentru amenajare, această sumă trebuie introdusă în calculul total al cumpărării.
Mobilierul nu își păstrează integral valoarea în timp, așa că nu trebuie tratat la fel ca apartamentul.
Fă un calcul pe cinci ani
Să luăm un exemplu simplificat. O chirie de 600 de euro înseamnă 36.000 de euro în cinci ani, dacă suma rămâne neschimbată.
La cumpărare ai putea avea un avans de 24.000 de euro, plus ratele lunare, asigurările, taxele și costurile de întreținere.
Diferența este că după cinci ani o parte din credit a fost deja rambursată și deții o parte mai mare din locuință.
Pentru o comparație corectă, verifică soldul estimat al creditului după cinci ani și scade-l din valoarea proprietății.
Abia atunci vezi cât capital ai acumulat efectiv.
Economisirea nu înseamnă doar cea mai mică plată lunară
O chirie mai mică decât rata poate lăsa bani disponibili lunar. Dacă diferența este economisită sau investită constant, ea poate deveni importantă în timp.
Dacă diferența este cheltuită, avantajul financiar al chiriei se reduce.
Același lucru este valabil pentru proprietar. Dacă rata consumă aproape toate veniturile disponibile, apar probleme la prima cheltuială neprevăzută.
Cea mai bună variantă este cea pe care o poți susține fără să renunți complet la economii.
Când poate fi chiria mai potrivită?
Chiria are sens dacă nu știi cât timp vei rămâne în același oraș, dacă venitul tău este instabil sau dacă nu vrei să blochezi economiile într-un avans.
Este utilă și atunci când prețul de cumpărare într-o anumită zonă este foarte mare în raport cu chiria lunară.
Când poate fi rata mai potrivită?
Cumpărarea devine mai ușor de justificat dacă vrei să rămâi mult timp în aceeași zonă, ai un avans confortabil și rata nu îți consumă prea mult din venit.
Calculul trebuie să includă însă toate costurile, nu doar suma plătită băncii în fiecare lună.
Chirie sau rată nu este o alegere care se rezolvă printr-o singură comparație lunară. Adună avansul, dobânda, taxele, reparațiile și costurile de mobilare, apoi compară-le cu chiria plătită în aceeași perioadă. Dacă faci calculul pe cinci, zece și cincisprezece ani, diferența dintre cele două variante devine mult mai clară.
