Orobabil ai observat că multe oferte imobiliare sunt prezentate în stadiul de proiect. Clădirea încă nu există sau e abia la nivel de fundație, iar tu trebuie să iei o decizie bazată pe randări, planuri și promisiuni. Pentru unii cumpărători, acest lucru poate părea riscant. Pentru alții însă, reprezintă o oportunitate de a obține mai mult cu același buget.
Alegerea momentului în care semnezi contractul este la fel de importantă ca prețul sau poziționarea apartamentului.
Ce înseamnă să cumperi în faza de proiect?
În mod simplu, cumperi un apartament care încă nu e construit sau e într-un stadiu incipient. De cele mai multe ori, ai la dispoziție o broșură, o machetă 3D, o listă cu specificații tehnice și un termen estimativ de finalizare. Semnezi un antecontract și plătești un avans. Restul sumei se achită la recepție sau în tranșe stabilite în funcție de stadiul lucrărilor.
Este o practică obișnuită, iar în marile orașe, dezvoltatorii vând o mare parte din locuințe înainte ca structura să fie finalizată. Dacă te uiți la apartamente în sectorul 4, spre exemplu (zonă foarte activă în ceea ce privește construcțiile noi), ai să vezi că multe dintre ele sunt prezentate în faze intermediare, cu termen clar de livrare și randări ale viitorului cartier.
Ce avantaje ai dacă alegi această variantă?
- Prețul este mai mic față de locuințele finalizate
În fazele inițiale ale proiectului, dezvoltatorii oferă prețuri promoționale pentru a atrage cumpărători. Pe măsură ce lucrările avansează, costurile cresc. Astfel, un apartament cumpărat la săpătură poate fi cu 10-15% mai ieftin decât același apartament cumpărat la cheie. - Ai mai multe opțiuni de compartimentare și personalizare
Poți alege poziția apartamentului în bloc, orientarea, nivelul, iar uneori chiar și modificări de compartimentare sau finisaje. Asta îți oferă mai mult control asupra rezultatului final. - Plătești în etape, nu toată suma odată
Mulți dezvoltatori oferă plata în funcție de avansarea construcției. Astfel, poți să-ți planifici mai bine bugetul și să nu te expui brusc unui credit sau unei sume mari. - Poți valorifica mai bine investiția
Dacă cumperi pentru închiriere sau revânzare, valoarea apartamentului poate crește semnificativ până la finalizare. Unele locuințe își măresc valoarea cu 20-30% între faza de proiect și livrare, mai ales dacă se dezvoltă infrastructura în zonă.
Care sunt riscurile implicate?
- Întârzieri în execuție
Termenele promise nu sunt întotdeauna respectate. Pot apărea întârzieri din motive legale, financiare sau logistice. Acestea îți pot afecta planurile, mai ales dacă trebuie să te muți la o dată fixă sau dacă vinzi o altă locuință pentru a achiziționa apartamentul nou. - Diferențe între proiect și realitate
Dezvoltatorii pot modifica detalii tehnice sau estetice pe parcursul execuției, în limitele prevăzute de lege. Balcoanele pot fi mai mici, fațada diferită, finisajele înlocuite cu altele similare. E important să citești atent antecontractul și să ceri clarificări despre ce se livrează exact. - Incertitudine legată de firmă sau proiect
Dacă alegi un dezvoltator fără experiență sau un proiect fără autorizație definitivă, poți risca blocarea lucrărilor sau chiar pierderea avansului. Situațiile sunt rare, dar există. De aceea trebuie să verifici istoricul firmei, documentele emise de primărie și stadiul juridic al terenului. - Obligații contractuale restrictive
Unele antecontracte pot conține clauze dezechilibrate: penalizări mari dacă te retragi, termene de livrare neclare sau lipsa unor garanții pentru sumele plătite. Poți cere părerea unui avocat înainte să semnezi, mai ales dacă urmează să achiți o sumă semnificativă.
Cum te asiguri că alegerea e una sigură?
- cere autorizația de construire și planul urbanistic aprobat;
- verifică dacă dezvoltatorul are proiecte finalizate și livrate la timp;
- solicită detalii despre firma de construcții, tipul de structură și sistemele tehnice folosite;
- cere clar un termen de finalizare și penalități aplicabile în cazul întârzierilor;
- asigură-te că sumele plătite sunt menționate clar în contract și că există garanții.
Poți solicita și planuri detaliate, nu doar schițe generale. Uneori, apartamentul arată bine în randări, dar realitatea poate fi diferită dacă nu verifici cu atenție suprafețele utile, poziționarea pereților sau proporțiile camerelor.
Cum evaluezi dacă merită pentru tine?
Dacă ai un buget limitat și nu te grăbești să te muți, varianta în fază de proiect poate fi mai avantajoasă decât achiziția unui apartament finalizat. Ai mai multă flexibilitate, control și potențial de creștere a valorii. Totuși, trebuie să îți asumi un nivel de risc și să îți planifici atent pașii. Dacă ai nevoie de stabilitate rapidă sau dacă nu ai experiență cu astfel de achiziții, e bine să colaborezi cu un consultant sau să alegi proiecte cu istoric clar și reputație solidă.
Achiziția într-un stadiu incipient poate fi o oportunitate, dar doar dacă o abordezi cu atenție și răbdare.
